LEI ORDINÁRIA Nº 4494, DE 25 DE NOVEMBRO DE 1964. Regula a Locação de Predios Urbanos.
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LEI Nº 4.494, DE 25 DE NOVEMBRO DE 1964.
Regula a Locação de Prédios Urbanos.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei:
Da Locação em Geral
Art. 1º A locação de prédios urbanos regular-se-á pela presente lei.
§ 1º Aplica-se à sublocação o disposto quanto à locação, no que couber,
§ 2º As condições e o processo de renovação da locação de prédio destinado a fins comerciais ou industriais, bem como a fixação e a revisão do respectivo aluguel, continuam regidos pelo Decreto nº 24.150, de abril de 1934, e Código de Processo Civil. Não proposta ação renovatória sujeita-se a locação ao regime instituído nesta Lei.
Art. 2º A cessão da locação, a sublocação total ou parcial e o empréstimo de prédio dependem de consentimento prévio e escrito do locador.
Parágrafo único. Não se presume o consentimento da simples demora do locador em propor a ação de despejo.
Art. 3º Nas locações que forem ajustadas na vigência da presente Lei, não se poderá elevar o aluguel a não ser nos seguintes casos:
I - se com a elevação concordar, por escrito, o locatário, nos têrmos do art. 22;
II - por aplicação do índice de correção monetária, na forma dos artigos 19 e 20;
III - em consequência de decisão judicial, na forma dos arts. 26 a 28,
Art. 4º Salvo o disposto no inciso I do art. 3º, tôda vez que fôr elevado o aluguel da locação, poderá ser, na mesma proporção, majorado o da sublocação.
Art. 5º Na sublocação, o aluguel não poderá exceder o da locação e, quando parcial, será fixado em função da área ocupada e da situação desta no prédio.
Parágrafo único. Nas habitações coletivas, sujeitas a registro policial, o total dos alugueres das sublocações não poderá exceder o dôbro do aluguel da locação (VETADO).
ATOS DO PODER LEGISLATIVO
Art. 6º A. caução em dinheiro dada em garantia do contrato não poderá exceder a soma equivalente a três meses de aluguel, revertendo em favor do locatário os respectivos juros.
§ 1º Se a caução em dinheiro fôr em mãos do locador, renderá juros de 12% ao ano.
§ 2º A caução (vetado) poderá também ser realizada em títulos da divida pública da União dos Estados e dos Municípios, feito o cálculo pela sua cotação em Bôlsa, à data em que fôr conferida.
Art. 7º Poderá ser convencionada a cobrança antecipada do aluguel, desde que não exceda de um mês, e a locação não seja garantida por caução real ou fidejussória.
Art. 8º Consideram-se prorrogadas por tempo indeterminado as locações que se vencerem na vigência desta Lei, continuando, entretanto, em vigor as demais cláusulas contratuais, e regulando-se o valor do aluguel pelo que dispuser esta Lei.
Parágrafo único. Se as garantias prestadas por terceiros estiverem limitadas ao prazo ajustado, poderá o locador exigir do locatário, durante a prorrogação, (VETADO) o pagamento adiantado do aluguel correspondente a um mês, ou, ainda, o depósito da quantia correspondente a três meses do aluguel (VETADO).
Art. 9º O cônjuge sobrevivente e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do locatário, desde que residentes no prédio, terão direito de continuar a locação, ajustada por tempo indeterminado ou a prazo certo.
Parágrafo único. Nas locações por tempo indeterminado, morrendo o locatário estabelecido no prédio com fundo de comércio ou indústria existente há mais de um ano, sub-rogar-se-ão na locação o espólio do inquilino falecido, e, a seguir, o sucessor no negócio.
Art. 10. O nôvo proprietário e obrigado a respeitar a locação, ressalvado o direito de rescindi-la, nos casos do art. 11.
Parágrafo único. Havendo, porém, contrato inscrito no Registro de Imóvel, em que se ache consignada a cláusula de sua vigência em caso de alienação, o nôvo proprietário é obrigado a respeitar o prazo ajustado, e sòmente poderá rescindir a locação nos casos dos incisos I e II do art. 11.
Art. 11. O despejo sòmente será concedido:
I - se o locatário não pagar o aluguel e demais encargos no prazo convencionado, ou, na falta do contrato escrito, até o dia dez do mês do calendário seguinte ao vencido;
II - se o locatário infringir obrigação legal, ou cometer infração grave de obrigação contratual;
III - se o proprietário, promitente comprador ou promitente cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, pedir o prédio para residência de ascendente ou descendente que não dispuser, nem o seu cônjuge, de prédio residencial próprio;
IV - se o locador pedir parte do prédio que ocupe, ou em que resida, para seu uso próprio ou para residência de descendente ou ascendente;
V - se o locador que residir ou utilizar prédio próprio ou prédio de que seja promitente comprador ou promitente cessionário pedir para seu uso outro de sua propriedade ou do qual seja premitente comprador ou promitente cessionário, sempre em caráter irrevogável, com imissão de posse e título registrado comprovada em juízo a necessidade do pedido;
VI - se o empregador pedir o prédio locado a empregado, quando houver rescisão do contrato de trabalho, e o imóvel se destinar a moradia de empregado;
VII - se o Instituto ou Caixa, promitente vendedor, pedir o prédio para residência de seu associado, ou mutuário (vetado) promitente comprador;
VIII - se o proprietário, promitente comprador ou promitente cessionário que preencha as condições do item III, e haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o prédio para demolição e edificação licenciada, ou reforma, que dêem ao prédio maior capacidade de utilização, considerando-se como tal a de que resulte aumento de vinte por cento na área construída. Se o prédio fôr destinado à exploração de hotel, o aumento deverá ser, no mínimo, de cinquenta por cento.
IX - se o proprietário, promitente comprador ou promitente cessionário nas condições do item III, pedir o prédio para reparações urgentes determinadas pela autoridade pública, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel, ou, podendo ser, o locatário recuse consenti-las.
X - se o proprietário, promitente comprador ou promitente cessionário nas condições do item III, residindo em prédio alheio ou dêle se utilizando, pedir pela primeira vez, o prédio locado para uso próprio, ou seja o havendo retomado anteriormente, comprovar em juízo a necessidade do pedido;
XI - (VETADO)
§ 1º No caso do inciso I, poderá o devedor evitar a rescisão, requerendo no prazo da contestação da ação de despejo, seja-lhe admitido o pagamento do aluguel e encargos devidos, as custas e os honorários do advogado do locador, fixados, de plano pelo Juiz. O pagamento deverá ser realizado no prazo que o Juiz determinar, não excedente de trinta dias, contados da citação, procedendo-se a depósito, em caso de recusa.
§ 2º (VETADO)
§ 3º (VETADO)
§ 4º A ação de despejo, nos casos dos itens III, IV, V, VII, VIII, X e XI, só poderá ser proposta depois de decorridos noventa dias da notificação judicial feita ao locatário, cientes os sublocatários.
§ 5º O Juiz ao decretar o despejo, fixará prazo, até trinta dias, para a desocupação. Se o locatário fôr repartição pública, estabelecimento de ensino hospital, autarquia ou entidade paraestatal, sindicato de classe, associação cultural, beneficente, religiosa, desportiva, recreativa ou titular de fundo de comércio, estabelecido no prédio há mais de três anos, o Juiz fixará prazo razoável, até seis meses, para a desocupação, atendidas as circunstâncias de cada caso, salvo se a locação houver sido rescindida com fundamento no inciso I (VETADO).
§ 6º Na ação de despejo, dar-se-á ciência, aos sublocatários, do pedido inicial.
§ 7º A apelação, nas ações de despejo, salvo os casos previstos nos incisos I, VI e IX, terá efeito suspensivo.
§ 8º No caso do inciso V, o retomante é obrigado a dar ao locatário, em igualdade de condições com terceiros, preferência para a locação do prédio em que reside e do qual se queira mudar, a menos que a mudança decorra de desapropriação ou da interdição do prédio, pela autoridade pública.
Art. 12. Ressalvada a preferência do...
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